Punya Beberapa Properti di Satu Kota? NJOPTKP Hanya Diberikan Sekali
Ketentuan ini jarang terbaca sampai tagihan tahunan datang berbeda dari perkiraan. Yang menentukan keadaan objek pada 1 Januari, bukan keadaan saat tagihan diterima.
Ringkasan Cepat
- NJOP tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit Rp10.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak.
- Wajib pajak dengan lebih dari satu objek di satu kabupaten/kota hanya memperoleh NJOPTKP atas salah satu objek untuk setiap Tahun Pajak.
- NJOP yang dipakai menghitung ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP.
Pasal 40 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan NJOP tidak kena pajak paling sedikit Rp10.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak. Ayat (4) menambahkan pembatasan yang sering terlewat: bila wajib pajak memiliki atau menguasai lebih dari satu objek PBB-P2 di satu wilayah kabupaten/kota, pengurang itu hanya diberikan atas salah satu objek untuk setiap Tahun Pajak. Ketentuan itu langsung terasa ketika aset perusahaan terkonsentrasi di satu kota. Lantas, bagaimana angkanya sebenarnya terbentuk?
Urutan hitungnya
Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP, dan NJOP ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2.
Pedoman penilaiannya diatur dalam PMK 85/2024, yang disebut undang-undang sebagai salah satu peraturan pelaksananya.
Setelah dikurangi NJOPTKP, angka itu belum langsung dikalikan tarif. Pasal 40 ayat (5) menyatakan NJOP yang digunakan untuk perhitungan ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Rentang itulah yang membuat dua kota dengan NJOP serupa dapat menghasilkan tagihan yang jauh berbeda. Satu daerah menetapkan persentase rendah, daerah lain menetapkan lebih tinggi, dan keduanya sah.
Barulah sesudah itu tarif diterapkan. Pasal 41 ayat (1) menetapkan tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%, dan ayat (3) menyerahkan penetapannya kepada Perda. Ayat (2) menambahkan bahwa tarif untuk lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya.
Keadaan objek pada 1 Januari
Pasal 43 menyatakan Tahun Pajak PBB-P2 adalah jangka waktu satu tahun kalender, dan saat yang menentukan untuk menghitung pajak terutang adalah keadaan objek pada 1 Januari.
Akibatnya, perubahan yang terjadi sepanjang tahun tidak menggeser penetapan tahun itu.
Bangunan yang selesai pada Juni, gudang yang dirobohkan pada Agustus, dan tanah yang dipecah sertifikatnya pada Oktober semuanya berpengaruh pada tahun berikutnya.
Daftar objek PBB-P2 sebaiknya dipelihara sendiri, memuat empat hal: letak objek beserta kabupaten/kotanya, nomor objek pajak, NJOP menurut penetapan terakhir, dan status penggunaannya. Daftar itu dicocokkan dengan kartu aset tetap sekali setahun, karena keduanya sering berbeda tanpa ada yang menyadari.
Selisih yang lazim muncul dari tiga hal: objek yang sudah dijual tetapi tagihannya masih datang, objek yang dikuasai tanpa sertifikat atas nama perusahaan, dan bangunan baru yang belum pernah dilaporkan perubahannya.
Pada rencana pembelian properti, angka ini masuk ke biaya kepemilikan tahunan bersama asuransi dan pemeliharaan. Ia berulang setiap tahun selama objeknya dikuasai, sehingga pengaruhnya pada arus kas jangka panjang lebih besar daripada yang terlihat dari satu tagihan.
Pengakuannya di laporan keuangan mengikuti periode yang menjadi haknya. Pembayaran satu tahun pajak yang dilunasi sekaligus di awal tahun tidak seluruhnya menjadi beban bulan itu, dan pembagiannya mengikuti tahun pajak yang bersangkutan.
PBB-P2 terbentuk dari NJOP, satu pengurang per wajib pajak per kabupaten/kota, persentase 20% sampai 100%, dan tarif Perda, dengan keadaan objek 1 Januari sebagai penentunya.
Pencocokan ini bertumpu pada rincian aset; lihat aset tetap tanpa kartu aset.
Pertanyaan yang sering diajukan
Perusahaan kami punya gudang di dua kabupaten berbeda. Bagaimana perlakuannya?
Pembatasan satu NJOPTKP berlaku dalam satu wilayah kabupaten/kota. Objek yang berada di kabupaten berbeda tunduk pada penetapan daerah masing-masing, dan tarif yang dipakai juga mengikuti Perda daerah itu.
Kami membeli properti pada Maret. Apakah PBB tahun itu menjadi tanggungan kami?
Yang menentukan penghitungan adalah keadaan objek pada 1 Januari. Pembagian beban antara penjual dan pembeli atas tahun berjalan lazim diatur dalam perjanjian jual belinya, dan itu urusan perjanjian, di luar penetapan pajaknya.