BPHTB Terutang Sejak PPJB Ditandatangani, dan Waris Punya Tanggalnya Sendiri

Daftar objek BPHTB lebih panjang daripada yang umumnya dibayangkan. Pasal 44 ayat (2) huruf a Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menyebut tiga belas bentuk pemindahan hak: jual beli; tukar-menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha; dan hadiah.

Huruf b menambahkan pemberian hak baru, baik sebagai kelanjutan pelepasan hak maupun di luar pelepasan hak.

Tiga bentuk yang dicetak tebal itu yang membuat pasal ini masuk ke ruang rapat, bukan hanya ke kantor notaris. Penataan ulang struktur grup yang memindahkan tanah dan bangunan berada di dalam daftar tersebut.

Wajib pajaknya pihak yang memperoleh, menurut Pasal 45: orang pribadi atau Badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dasarnya berbeda menurut bentuknya

Pasal 46 ayat (1) menetapkan dasar pengenaan BPHTB berupa nilai perolehan objek pajak, lalu ayat (2) membaginya menjadi tiga.

Untuk jual beli, yang dipakai harga transaksi. Untuk penunjukan pembeli dalam lelang, harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang. Untuk selebihnya, yaitu tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan, pemisahan hak, peralihan karena putusan hakim, pemberian hak baru, penggabungan, peleburan, pemekaran usaha, dan hadiah, yang dipakai nilai pasar.

Pembagian itu berakibat langsung pada penataan ulang grup. Transaksi yang harganya disepakati antarpihak berelasi tidak otomatis menjadi dasar pengenaan; yang dipakai nilai pasarnya.

Tanggal yang menentukan

Pasal 49 menetapkan saat terutangnya, dan tanggalnya berbeda menurut bentuk perolehannya.

Untuk jual beli, saat terutang jatuh pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Bukan tanggal akta jual beli, dan bukan tanggal pembayaran lunas.

Untuk tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan, pemisahan hak, penggabungan, peleburan, pemekaran usaha, dan hadiah, saat terutangnya tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Untuk waris, tanggalnya berbeda sama sekali: pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa olehnya mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan. Jadi kewajiban itu tertahan selama pendaftarannya belum dilakukan, dan lahir pada saat pendaftaran itu terjadi.

Untuk putusan hakim, tanggal putusan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. Untuk pemberian hak baru sebagai kelanjutan pelepasan hak, tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak.

Bagi perusahaan keluarga yang sedang mengatur peralihan aset ke generasi berikutnya, perbedaan tanggal itu menentukan urutan pekerjaan. Aset waris yang belum didaftarkan peralihan haknya belum menimbulkan BPHTB, dan penundaan pendaftarannya menunda kewajiban sekaligus menunda kepastian hukum atas hak itu sendiri.

Bagi yang sedang menyusun transaksi jual beli, yang perlu disepakati lebih dahulu satu hal: PPJB yang ditandatangani hari ini sudah menimbulkan saat terutang, sekalipun aktanya baru dibuat berbulan-bulan kemudian.

Tarifnya paling tinggi 5% menurut Pasal 47, dan ditetapkan dengan Perda daerah tempat objeknya berada.

Selengkapnya soal perhitungan dan letak pemungutannya di BPHTB paling tinggi 5%.