BPHTB Paling Tinggi 5%, dan Ia Muncul di Tengah Restrukturisasi

Pasal 47 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan paling tinggi 5%, dan menyerahkan penetapan angkanya kepada Perda.

Pasal 48 menambahkan cara menghitungnya: besaran pokok yang terutang dihitung dengan mengalikan dasar pengenaan setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak dengan tarif yang ditetapkan Perda.

Pertanyaan yang datang dari pemilik usaha biasanya soal waktu: kapan pungutan ini masuk ke dalam pertimbangan transaksi?

Pengalihan aset dibandingkan pengalihan saham

BPHTB melekat pada perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Karena itu kemunculannya bergantung pada bentuk transaksinya, sedangkan tujuan penataan ulangnya tidak berpengaruh.

Pengalihan aset memindahkan hak, sehingga menimbulkan perolehan hak di sisi penerima. Pengalihan saham memindahkan kepemilikan atas badan yang menguasai aset, dan tanah maupun bangunannya tetap atas nama badan yang sama. Karena itulah perhitungan pungutan daerah perlu ikut masuk ke pembandingan struktur sejak awal. Perhitungan yang disusun setelah struktur dikunci hanya mengukur akibat, dan tidak lagi dapat memengaruhi pilihan.

Pada penataan ulang grup keluarga, pemindahan aset yang selama ini tercatat atas nama pribadi ke dalam perusahaan termasuk peristiwa yang perlu dihitung lebih dahulu. Begitu pula sebaliknya.

Perda kota tempat tanahnya berada

BPHTB termasuk pajak yang dipungut pemerintah kabupaten/kota menurut Pasal 4 ayat (2). Yang berlaku karena itu Perda daerah tempat tanah dan bangunannya berada. Kedudukan perusahaan tidak menggesernya.

Penataan ulang atas aset yang tersebar dapat menyentuh beberapa Perda sekaligus. Tarifnya berada dalam batas yang sama, dan angkanya belum tentu sama.

Sebelum menandatangani apa pun, kumpulkan daftar objek yang akan berpindah beserta daerahnya, lalu dasar pengenaan yang akan dipakai untuk tiap objek, lalu Perda yang berlaku di tiap daerah tersebut beserta ketentuan pengurangnya. Dasar pengenaan itu yang menentukan besarnya.

Ketiganya dikumpulkan pada tahap uji tuntas, bersamaan dengan pemeriksaan legalitas alas hak. Keduanya memakai dokumen yang sama, sehingga mengerjakannya bersamaan menghemat satu putaran permintaan dokumen.

Perlakuannya di laporan keuangan mengikuti sifat transaksinya. Yang melekat pada perolehan aset diperhitungkan sebagai bagian biaya perolehan, sedangkan yang timbul dari peristiwa lain dibebankan pada periode berjalan. Akibatnya berlanjut jauh melewati tahun transaksi. Komponen yang dikapitalisasi ikut disusutkan sepanjang masa manfaat aset, sehingga keputusan di awal menentukan angka beban bertahun-tahun ke depan.

Temuan yang berulang berupa ketiadaan dokumen pendukungnya. Bukti pembayaran pungutan daerah disimpan terpisah dari akta dan dari kartu aset, dan ketika ketiganya perlu dihubungkan, penelusurannya memakan waktu yang tidak sepadan dengan nilainya.

Ringkasnya, BPHTB ditentukan bentuk transaksi dan letak objeknya, dan keduanya masih dapat diatur selama perhitungannya dikerjakan sebelum struktur dikunci.

Dokumen yang dipakai uji tuntas didaftar di checklist kesiapan pre-IPO untuk perusahaan keluarga.